Behöver jag släppa in hyresvärden i min lägenhet?
Vad gäller vid in och utflyttning?
Kan jag hyra ut min lägenhet i andrahand?
Får jag byta min lägenhet med någon annan?
Överlåtelse till närstående?
Vad gäller vid separation eller dödsfall?
Vad räknas som störningar?
Du är skyldig att vårda och sköta lägenheten väl under hyrestiden.Om det inträffar en skada måste du meddela hyresvärden detta så fort som möjligt så att inte skadan förvärras.
Hyresvärden har rätt i att gå in i din lägenhet:
- för att utöva nödvändig tillsyn, till exempel planering av underhåll.
- för reparationsarbeten – men då måste hyresvärden lämna meddelande i förtid.
- för visning av lägenheten, om den är för uthyrning.
Däremot har hyresvärden ingen rätt i att gå in i lägenheten utan din vetskap – om det inte är fråga om en akut vattenskada, brand eller liknande.
Om du och hyresvärden inte har avtalat något annat, har du rätt att flytta in klockan 12.00 den dag hyresavtalet börjar gälla. Är den dagen en lördag, söndag eller helgdag, får du flytta in klockan 12.00 första vardagen efter.
Samma regler gäller när du ska flytta ut. Du är skyldig att låta hyresvärd eller inflyttande hyresgäst få tillgång till lägenheten senast klockan 12.00 dagen efter hyrestiden gått ut. Är den dagen en lördag, söndag eller helgdag ska lägenheten vara tillgänglig 12.00 första vardagen efter. Detta gäller under förutsättning att inget annat avtalats
Andrahandsuthyrning innebär att man upplåter sin lägenhet till någon annan. Som ”någon annan” räknas även närstående, till exempel syskon eller dotter/son. Den som hyr ut sin lägenhet i andra hand räknas som hyresvärd, och andrahandshyresgästen blir hyresgäst. Andrahandshyresgästen har alltså inget hyresförhållande med fastighetsägaren.
Ansvar vid andrahandsuthyrning.
Förstahandshyresgästen har fortfarande fullt ansvar för lägenheten gentemot fastighetsägaren. Om andrahandshyresgästen missköter sig kan förstahandshyresgästen bli uppsagd. Det är också förstahandshyresgästen som ansvarar för att hyran betalas till fastighetsägaren.
Hyresvärdens tillstånd.
För andrahandsuthyrning behövs fastighetsägarens tillstånd. Tillståndet bör vara skriftligt. Hyrs lägenheten ut utan fastighetsägarens medgivande, kan man bli uppsagd. Ett tillstånd gäller bara för den person som förstahandshyresgästen har ansökt om att få hyra ut till. Om du vill förlänga utflyttningstiden måste du begära ett nytt tillstånd.
Om fastighetsägaren säger nej.
Fastighetsägaren kan säga nej till en andrahandsuthyrning, men då kan hyresgästen istället få tillstånd av hyresnämnden om hyresgästen har beaktansvärda skäl för uthyrningen. Som beaktansvärda skäl räknas till exempel sjukdom, samboskap på prov eller tillfälligt arbete eller studier på annan ort.
Uppsägning.
I avtalet fyller man i uppsägningstiden (tre månader). Uppsägningen ska vara skriftlig. Andrahandshyresgästen är skyldig att flytta på utsatt dag.
Uthyrning i mer än två år.
Om uthyrningen pågår längre än två år i följd, får andrahandshyresgästen besittningsrätt gentemot förstahandshyresgästen. För att undvika att andrahandshyresgästen får besittningsrätt, bör man upprätta ett avtal om avstående från besittningsrätten. Avtalet ska godkännas av hyresnämnden för att bli giltigt. Observera att om andrahandshyresgästen får besittningsrätt, gäller rätten endast gentemot förstahandshyresgästen, inte gentemot fastighetsägaren.
Hyran.
Förstahandshyresgästen bör kontrollera andrahandshyresgästens ekonomi genom till exempel en kreditupplysning. Hyran skall tydligt anges i andrahandsavtalet. Skriv in att hyran ska följa hyresutvecklingen för lägenheten – om hyran ändras ska också andrahandshyran justeras. Vi rekommenderar att andrahandshyresgästen betalar hyran till förstahandshyresgästen eller till någon förstahandshyresgästen har lämnat fullmakt till.
Ta inte ut för hög hyra.
Hyran får inte vara högre än den förstahandshyresgästen betalar. Är lägenheten möblerad kan man göra ett påslag med ca 5 – 10% av inventariernas värde per år. Observera att det är inventariernas värde begagnade som räknas. Om man tar ut för hög hyra kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden för att få tillbaka överhyran och ränta.
Du får byta lägenhet med någon annan om du har hyresvärdens tillstånd. Nekar hyresvärden kan du får hyresnämndens tillstånd om du har beaktansvärda skäl. Några exempel på beaktansvärda skäl:
1. Du ska flytta till annan ort.
2. Du behöver byta av hälsoskäl.
3. Du behöver mindre eller större lägenhet.
Bytet får heller inte vara någon påtaglig nackdel för hyresvärden, exempelvis att den som ska flytta in har svårt att betala hyran.
Rätt att byta lägenhet.
Du har rätt att överlåta din lägenhet för att genom detta byte få en annan bostad. Du behöver inte byta till en annan hyresrätt. Kom ihåg att hyresvärden ska godkänna bytet. Om hyresvärden vägrar kan du ansöka tillstånd hos hyresnämnden.
Hyresnämnden ska ge tillstånd till bytet:
1. Om du har beaktansvärda skäl till bytet.
2. Om det inte innebär en påtaglig olägenhet för hyresvärden.
3. Om inga andra särskilda skäl talat mot bytet.
Beaktansvärda skäl.
Exempel på beaktansvärda skäl är att:
1. Familjen har blivit mindre/större och behöver mindre/större utrymme.
2. Ekonomin har förändrats.
3. Du/familjen har fått ett fast arbete på annan ort.
4. Du ska studera på annan ort.
Om du nyligen bytt till dig en lägenhet måste du ha starkare skäl än de som nämnts ovan om du vill byta igen. Riktpunkt för strängare bedömning är att hyresgästen har bott i lägenheten kortare tid än ett år.
Påtagligt olägenhet för hyresvärd.
En olägenhet anses vara att den som ska överta hyresrätten inte har en inkomst i förhållande till hyran eller inte är skötsam. Den som byter sin hyresrätt kan bli skyldig att ge hyresvärden referenser och upplysningar om den nya hyresgästen.
Andra särskilda skäl.
Andra särskilda skäl att neka ett byte är om du har begärt ersättning för lägenhetsbytet. Det är olagligt att begära ersättning för sin lägenhet och man riskerar dessutom att förlora rätten till lägenheten. Om man byter sin hyresrätt till en bostadsrätt eller egnahem, betraktas det som ersättning om man fått ett väsentligt lägre pris än marknadsvärdet på bostadsrätten eller egnahemmet.
Ansvar vid byte.
Du ska vara observant på att hyresvärden kan kräva att du övertar ett visst ansvar för tidigare hyresgästs eventuella hyresskulder. Då måste du och hyresvärden först ha kommit överens om det i ett separat skriftligt avtal.
Undantag från rätten att byta.
Du får inte byta din lägenhet:
1. Om du hyr lägenheten i andra hand.
2. Om lägenheten utgör en del av upplåtaren bostad (d v s att du är inneboende).
3. Om lägenheten är belägen i ett enfamiljshus, som inte är avsett att hyras ut varaktigt, eller i ett tvåfamiljshus.
4. Om det är en bostadsrätt och den du hyr lägenheten av äger den som bostadsrätt.
Om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varit längre än nio månader i följd.
Du kan få tillstånd att överlåta lägenheten till närstående, vanligen en nära släkting eller sambo som du delar hushåll och varaktigt bor tillsammans med. Att bo varaktigt tillsammans innebär som regel upp emot tre år. Du får inte överlåta lägenheten till inneboende eller andrahandshyresgäst. Om en hyresgäst avlider, kan dödsboet överlåta hyresrätten enligt samma regler som ovan.
Vid äktenskapsskillnad ska hyresrätten till lägenheten tilldelas den av makarna som har störst behov av den. Detta gäller oberoende av vem som står som hyresgäst i avtalet. En förutsättning är att bostaden varit avsedd att användas gemensamt av makarna.
Vid dödsfall inträder efterlevande maka/make som hyresgäst. Hyresvärden ska underrättas om övertagande av hyresrätten. Hyresvärden kan däremot inte pröva om maken är godtagbar som hyresgäst.
Motsvarande regler gäller för sambor om bostaden har skaffats för att vara deras gemensamma och samborna inte skriftligen har avtalat om något annat.
Hyreslagen definierar störningar i boendet som sådana kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö. När man ska bestämma vad som utgör sådana störningar är hälsoskyddsbestämmelser vägledande.
Störningar som måste accepteras.
Hyreslagen är inte tillämplig på alla former av störningar som kan ha en skadlig inverkan på en människas hälsa. Vissa störningar måste man tåla när man bor i flerfamiljshus. Att barn leker i lägenheten under dagtid, är ett exempel på sådant man får stå ut med, även om man själv jobbar nattid.
Allmän uppfattning vägledande.
Någon särskild hänsyn ska inte tas till människor som är känsligare än normalt. Det är den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla som ska vara vägledande vid bedömningen. Detta gäller även vid bedömning av störningar som försämrar bostadsmiljön. Störningar får inte medföra att en boende inte kan fungera på vanligt sätt. Man måste till exempel ha möjlighet att sova på natten.
Vem omfattas?
Reglerna om störningar är till för att skydda personer som bor i omgivningen. Reglerna skyddar alltså alla hyresgäster, även inneboende. Däremot gäller inte reglerna för de som hyr lokaler.
Ordning, sundhet och gott skick.
En hyresgäst är skyldig till att hålla rent och snyggt i lägenheten och i övriga utrymmen i fastigheten som han/hon disponerar. Hyresgästen måste också se till att andra som han/hon ansvarar för följer samma regler. Lagtexten ger inga detaljerade sundhets- och ordningsföreskrifter. Det brukar finnas på regler på hyreskontraktet, eller uppsatta på anslagstavla i fastigheten. Om avtalet innehåller förbud mot att ha djur i lägenheten behöver man i allmänhet inte rätta sig efter det. Ibland kan dock hus eller trapphus vara reserverade för hyresgäster med allergiska problem. Om ett avtal avser en sådan lägenhet innehåller förbud mot djur måste det naturligtvis följas.
Personer som hyresgästen ansvarar för.
Hyresgästen är naturligtvis ansvarig för störningar han/hon själv orsakat. Dessutom är han/hon ansvarig för skador som orsakats av personer som hör till hans hushåll eller är hans gäster. Ansvaret omfattar också personer han inrymt i lägenheten eller personer som utför ett arbete på hans uppdrag.
Hyresvärden ska agera.
Hyresvärden är skyldig till att agera om han känner till att det förekommer störningar i boendet, som kan vara skadlig för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö. Denna skyldighet åligger hyresvärden oavsett om det är en bostadslägenhet eller lokal. Han ska ge hyresgästen en tillsägelse, och se till att störningarna omedelbart upphör. Om hyresgästen följer tillsägelsen löper han/hon ingen risk att förlora sin bostad.
Tillsägelse till hyresgästen.
Hyresvärden ska rikta tillsägelsen till den hyresgäst som har ansvaret för störningarna, även om de orsakats av annan person (andra personer i hushållet, gäster m fl). hyresvärden är skyldig att ge den ansvariga hyresgästen tillsägelse, också när den som stör hyr ut lägenheten i andra hand av hyresgästen.
Hur tillsägelse kan lämnas.
I 63§ hyreslagen finns föreskrifter om hur en tillsägelse till hyresgästen ska skickas. Enligt den bestämmelsen anses meddelandet ha lämnats när det sänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Om hyresvärden fått uppgift av hyresgästen om adress dit meddelandet ska skickas, anses detta vara hans vanliga adress. Detta är särskilt viktigt om lägenheten är uthyrd i andra hand, eftersom det är förstahandshyresgästen som ska nås av meddelandet.
Underrättelse till socialnämnden.
När en bostadshyresgäst är ansvarig för störningarna ska hyresvärden underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten finns. Anledningen till att socialnämnden kopplas in är att nämnden kan erbjuda hjälp för att få störningarna att upphöra. Även om det inte är möjligt att vidta åtgärder är det av värde att socialnämnden får vetskap om att en hyresgäst riskerar att förlora sin bostad.
Särskilt allvarliga störningar.
Hyresvärden ska kunna säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart i vissa fall. Det gäller när störningarna är av en särskild art eller omfattning, och där en uppmaning om bättring kan bedömas utsiktslös eller till och med orimlig. Det innebär att hyresvärden varken behöver ge hyresgästen tillsägelse eller underrätta socialnämnden före uppsägning. Däremot ska en kopia av uppsägningen skickas till socialnämnden när det gäller en bostadslägenhet. Regeln om uppsägning med omedelbar verkan gäller även för hyresgäst i lokal som utsätter de boende för mycket allvarliga störningar.
Hyreslagen 25§ (jordabalkens 12:e kapitel).
”När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen för tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24§ första stycket.
Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna.
Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt störiga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet). Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.”